دعاوی پیش فروش خانه چیست و چه سازوکاری دارد؟ ⚖️【آپدیت آخر】
امروزه بسیاری از ملک های قدیمی و به اصطلاح کلنگی تخریب می شوند و آپارتمان ها و برج های جدید به جای آن ها ساخته می شود. اغلب در این مواقع بحث پیش فروش خانه یا آپارتمان مطرح می شود، در حالی که هنوز ملکی ساخته نشده است. باید به این نکته اشاره کرد که در هنگام امضای قرارداد های این چنینی باید جوانب مختلفی را در نظر گرفت تا در آینده درگیر دعاوی پیش فروش خانه نشد. در راستای ارائه این گونه شکایات سازوکار های مختلفی وجود دارد. در این میان مشورت با بهترین وکیل ملکی تهران می تواند راهگشا باشد.
پیش فروش خانه چیست؟
پیش فروش خانه یا آپارتمان به این معنی است که قبل از شروع ساخت و ساز، خریدار مبلغی را به پیمانکار می دهد تا وی در مدت زمان مشخصی خانه را به وی تحویل دهد. به دلیل پیچیدگی های حقوقی این نوع قرارداد ها بهتر است در زمان انعقاد آن اطلاعات زیادی در این خصوص کسب کرده باشید؛ چراکه در برخی مواقع به دلایلی مانند کلاهبرداری یا عدم انجام تعهد ممکن است که مواردی مانند دعاوی پیش فروش خانه مطرح شوند. به همین دلیل آشنایی با سازوکار این دعاوی می تواند موجب شود که روند پیگیری پرونده با سرعت بیشتری طی شود. می توانید در این خصوص مقاله مطالبه خسارت ناشی از عدم انجام تعهدات را مطالعه کنید.
دعاوی پیش فروش خانه
همانطور که ذکر شد یکی از مسائل پیچیده حقوقی، مبحث پیش فروش خانه می باشد. هنگامی که طرفین نسبت به امضای قرارداد پیش فروش خانه، اقدام می کنند، هنوز ساختمانی ساخته نشده است. در نتیجه باید فرد خریدار به جوانب مختلفی در این خصوص توجه کند. در گذشته این نوع فروش آپارتمان مرسوم نبود و در سال های اخیر شاهد رونق گرفتن پیش فروش آپارتمان هستیم. مشکلات مختلفی در این رابطه گریبان گیر خریداران و فروشندگان می شوند که در بیشتر مواقع منجر به دعاوی پیش فروش خانه می شود.
دلایل مطرح شدن دعاوی پیش فروش خانه
معمولا عدم انجام تعهدات قرارداد از دلایل اصلی پیگیری دعاوی پیش فروش خانه است. ما در این بخش مواردی را که منجر به طرح شکایت از طرفین قرارداد های مربوط به پیش فروش آپارتمان می شود را مطرح می کنیم:
- عدم پرداخت مبلغ قرارداد توسط خریدار
- عدم رعایت بند های قرارداد پیش فروش خانه توسط پیمانکار و سازنده ساختمان
- کلاهبرداری و عدم تحویل ملک به خریدار!
هر کدام از این موارد می توانند منجر به طرح دعوی در خصوص قرارداد شوند. در واقع عدم انجام تعهدات قرارداد می تواند موجب شود که هر یک از طرفین شکایت خود را در این خصوص مطرح کنند.
قانون پیش فروش ساختمان در ایران
همانطور که ذکر شد در گذشته قانونی در خصوص پیش فروش آپارتمان وجود نداشت. از سال 1389 قوانین مربوط به پیش فروش خانه با 25 ماده و 4 تبصره تصویب شد. بر اساس این ماده قانونی فروشنده باید به مفاد قرارداد عمل کند، این موارد عبارتند از:
- تکمیل و احداث واحد ساختمانی مورد نظر
- اجرای دقیق ویژگی های آپارتمان مطابق با قرارداد
- تحویل پایان کار ملک به خریدار رسمی
خریدار نیز وظیفه دارد که مبلغ پیش را در زمان عقد قرارداد پرداخت کند و بر اساس مفاد آن مبالغ دیگر را در زمان معین به فروشنده پرداخت کند. بدیهی است که عدم عمل به قوانین می تواند منجر به دعاوی پیش فروش خانه شود.
انواع دعاوی پیش فروش خانه
حال که در خصوص پیش فروش خانه و قوانین مربوط به آن مطالبی را ذکر کردیم؛ باید در رابطه با سازکار دعاوی پیش فروش آپارتمان نیز مواردی را بیان کنیم. همانطور که در ابتدای مقاله نیز اشاره شد بهترین روش مشورت با وکیل ملکی است. بدیهی است که وکلا در این رابطه تجربه و تخصص دارند و می توانند پرونده های این چنینی را زودتر به نتیجه برسانند. در نتیجه بهتر است برای گرفتن نتیجه بهتر ابتدا در این خصوص اقدام شود.
باید به این موضوع اشاره کنیم که در رابطه با پیش فروش خانه دعاوی مختلفی مطرح می شوند. همانطور که اشاره کردیم به دلایل مختلفی ممکن است طرفین از یکدیگر در این خصوص شکایت مطرح کنند. انواع دعاوی پیش فروش عبارتند از:
-
شکایت الزام به تنظیم سند خانه پیش فروش شده
در راستای ذکر انواع دعاوی پیش فروش خانه باید به شکایت الزام به تنظیم سند اشاره کنیم. بعد از اینکه قرارداد پیش فروش تنظیم شد و مراحل ساخت آپارتمان نیز به اتمام رسید، فروشنده موظف است که برای ملک سند اخذ کند. تنظیم سند باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. در صورت عدم انجام این امر، نمی توان انتظار شفافیت در معاملات این چنینی را داشت و این موضوع برای حفاظت از حقوق خریداران می باشد.
-
دعوی عدم پرداخت اقساط یا مبلغ معامله و درخواست فسخ
در زمان عقد قرارداد پیش فروش خانه مبلغی به عنوان پیش دریافت می شود. این امکان وجود دارد که وجه باقی مانده به صورت اقساطی از خریدار دریافت شود. گاهی نیز زمانی در پرداخت پیش پرداخت بعدی در نظر گرفته می شود. گاهی دعاوی پیش فروش خانه زمانی مطرح می شود که خریدار اقساط را پرداخت نکند! در این صورت امکان پیگیری این موضوع در مراجع قضایی وجود دارد.
-
شکایت فسخ به دلیل کم بودن مساحت ملک
بعد از تحویل ملک به خریدار ممکن است برخی از ویژگی های آن با مفاد قرارداد هماهنگ نباشد! یکی از این موارد کسری مساحت ملک می باشد. در این صورت خریدار حق دارد که دعوی فسخ قرارداد را مطرح کند؛ چراکه ملک مورد نظر با ویژگی های ذکر شده در قرارداد تطابق ندارد.
-
دعوی عدم تحویل به موقع آپارتمان در موعد مقرر
در بسیاری از مواقع دعاوی پیش فروش خانه به علت عدم تحویل آپارتمان در زمان تعیین شده توسط فروشنده می باشد. بدیهی است که با توجه به قرارداد باید ملک در زمان مقرر به خریدار تحویل داده شود. در غیر این صورت این امکان وجود دارد که در این خصوص دعوی مطرح شود.
شکایت کیفری پیش فروش ساختمان
بر اساس ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی شکایاتی که درخصوص اموال غیر منقول (زمین، خانه و …) مطرح می شوند، باید در دادگاهی اقامه شوند که مال در آن حوزه قرار داشته باشد. دعاوی پیش فروش خانه نیز در این دسته بندی قرار دارد. بر این اساس می توان شکایت را به صورت کیفری نیز مطرح کرد.
رای وحدت رویه پیش فروش ساختمان نیز ممکن است در جریان رسیدگی به شکایت از طریق شعب دیوان عالی کشور صادر شود. در هر صورت رسیدگی به چنین مسائلی باید در مرجع قضایی صالح انجام شود. در این راستا مشورت با وکلا می تواند بسیار کارساز باشد.
کلام آخر
با توجه به افزایش جمعیت و نیاز به ساخت و ساز های جدید، امروزه شاهد پیش فروش آپارتمان در نقاط مختلف هستیم. بسیاری از افراد به این نوع خرید ملک اعتماد نمی کنند. با این وجود با دانستن نکات مهم در هنگام امضای قرارداد پیش فروش ملک می توان از کلاهبرداری در این رابطه جلوگیری کرد. در صورتی که طرفین قرارداد به تعهدات خود در این رابطه عمل نکنند، امکان مطرح شدن دعاوی پیش فروش خانه جود دارد. وکیل ملکی می تواند در چنین مواردی روند رسیدگی به پرونده را سرعت بخشد.
