منظور از سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چیست؟
یکی از امور ملکی که بسیر مورد توجه مراجعین و کاربران ایت، امور سرقفلی مغازه یا اماکن تجاری است. در این مقاله ضمن بررسی این موضوع بر آنیم تا به سوالات کاربردی از قبیل موارد زیر پاسخ دهیم:
- سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چیست ؟
- چه تفاوتی با مالکیت دارد؟
سرقفلی در واقع همان حق کسب مربوط به قانون سال 56 است که با تغییراتی همراه شده است. این تغییرات به شرح زیر است:
- سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار قرارداد اجاره را تمدید نمی کند. بنابراین بعد از اتمام مدت قرارداد در صورتی که مستأجر با مالک به توافق نرسد، باید ملک را تخلیه کند.
- حق سرقفلی بر خلاف حق کسب و پیشه یا مهارت به صورت خودکار ایجاد نمی شود. بلکه باید هنگام عقد قرارداد، مالک و مستاجر در این موضوع با هم توافق کنند.
- در صورت عدم توافق در هنگام عقد قرارداد، عملا مستاجر هنگام تخلیه نمی تواند ادعایی داشته باشد.
سرقفلی و حق کسب و پیشه
آنچه قبل از ورود به بحث سرقفلی مغازه و اماکن تجاری حائز اهمیت است آن است که با مفهوم کلی سرقفلی و حق کسب و پیشه در قانون ایران آشنا شویم. در مقابل تغعریف سرقفلی باید بدانید که اماکن مسکونی به واسطه زندگی کردن افراد داخل آن، چیزی به ارزش و اعتبارش افزوده نمی شود. این در حالی است که با کسب و کار در یک مغازه اعتباری خاص به آن مغازه و مکان می دهیم که عرفا حق سرقفلی و حق کسب و پیشه نام دارد.
به دلیل پیچیدگی قوانین در زمان های متفاوت و تغییراتی که بر آنها اعمال می شود، در صورت مواجهه با این موضوعات، پیشنهاد ما به شما این است تا از مشاوره با بهترین وکیل در تهران که در این امور تخصص دارد، بهره مند گردید. جهت دسترسی به اطلاعات وکلای برتر در امور سرقفلی کلیک کنید.
سرقفلی مغازه و اماکن تجاری
در این بخش می خواهیم آنچه در قسمت قبل به آن اشاره کردیم را با بیانی ساده تر ارائه دهیم. فرض کنید شما یک دهنه مغازه متروکه را از مالک اجاره می‌کنید، در آن یک فروشگاه پوشاک زنانه راه اندازی می کنید و با تلاش فراوان، مشتریان زیادی برای خود دست و پا می کنید. حال اگر مالک بعد از اتمام مدت قرارداد شما را از مغازه بیرون کند، در واقع از شهرت و اعتباری که شما برای آن مغازه و کسب و کارتان جمع کرده اید به نفع خود استفاده می‌کند. حال آنکه شما مجبورید به مغازه‌ی دیگری بروید و دوباره همه چیز را از ابتدا آغاز کنید. که این مصداق بارز سرقفلی مغازه و اماکن تجاری است.
قانون گذار با توجه به آنچه در مورد سرقفلی مغازه و اماکن تجاری گفتیم و احقاق حقوق مستاجر، به این فکر افتاد که این ارزش افزوده ی پنهان برای اماکن تجاری را در نظر بگیرد و از حق مستاجران اماکن تجاری در مقابل مالکان دفاع کند. پس نتیجه می گیریم که حق کسب و پیشه یا تجارت به این معنی است که مالک نمی تواند پس از پایان مدت قرارداد مستاجر را مجبور به تخلیه مکان تجاری کند. بلکه قرارداد به صورت خودکار تمدید می شود.
حق سرقفلی مغازه و اماکن تجاری
در توصیف حق سرقفلی ومغازه و اماکن تجاری باید بگوییم که حق سرقفلی، حقی است که به موجب آن، مستاجر ملک تجاری می تواند از ملک تجاری با پرداخت اجاره بهای ناچیزی استفاده کند. در پایان مدت اجاره، به تصرف خود در ملک اجاره ای ادامه دهد. ویژگی های حق سرقفلی به شرح زیر می باشد:
- حق مالی
- غیرمنقول
- شرعی
- قابل توقیف
- قابل ضمانت
- اصل بر قابلیت انتقال آن توسط مستاجر می باشد.
سرقفلی مغازه و اماکن تجاری در قانون
مستاجر در ابتدا، مبلغی را به مالک تقدیم می‌کند و بر این اساس، اجاره بهای کمی را در طول دوره می‌پردازد. و از سوی دیگر، مالک موظف می‌شود با انقضای زمان اجاره، قرارداد با همان مستاجر را تمدید کند. به‌این ترتیب، مستاجر حق اولویت نسبت به‌سایر افراد پیدا می‌کند. تا پیش از سال 1376، حق کسب و پیشه و سرقفلی یکسان شناخته می‌شد و براساس این قانون، چنانچه ملک به شخص دیگری واگذار شود، با پایان یافتن زمان اجاره، مالک جدید حق ندارد قرارداد را فسخ کرده مگر اینکه مبلغی را به‌عنوان حق کسب و پیشه به‌او بدهد. اما در قوانین سال 76 به بعد، مالک با پایان یافتن قرارداد می‌تواند، مستاجر را مرخص کرده و حکم تخلیه را بگیرد. حق سرقفلی برخلاف کسب و پیشه به‌صورت خودکار صورت نمی‌گیرد. پس مستاجر باید هنگام عقد قرارداد با مالک به توافق رسیده و حق را در ابتدا دریافت کند
ویژگی های سرقفلی مغازه و اماکن تجاری
سرقفلی مغازه و اماکن تجاری چه وی ژگی هایی دارد؟ این ویژگی ها مطابق آنچه در قانون می خوانیم عبارت اند از:
- حق سرقفلی یک حق مالی است و تمام ویژگی های حقوق مالی بر آن حاکم است .
- حق سرقفلی جزء اموال غیر منقول بوده و بنابراین، سرقفلی یک مال غیر منقول محسوب می شود.
- سرقفلی، یک حق شرعی و مورد تایید شورای نگهبان می باشد.
- مبلغ سرقفلی با توافق مستاجر با موجر تعیین شده و بنابراین یک مبلغ مشخص می باشد. البته ، نقل و انتقال سرقفلی ، مشمول پرداخت مالیات سرقفلی است .
- سرقفلی، قابل توقیف بوده و می توان از آن ضمانت نمود.
- اصولا سرقفلی توسط مستاجر، قابل انتقال بوده و برای انتقال آن نیاز به تنظیم سند رسمی نمی باشد.
عوامل موثر در تعیین ارزش سرقفلی مغازه و اماکن تجاری
برای ارزش گزاری بر هر چیزی باید معیارهایی را مورد نظر قرار داد. این معیار ها در ارتباط با سرقفلی مغازه و اماکن تجاری به شرح زیر است:
- موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت
- شرایط و کیفیت اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
- طول مدت اشتغال مستأجر به کسب و پیشه یا تجارت و حسن شهرت او که در معروفیت محل کارش مؤثر بوده است.
- وضع محل اجاره از نظر نوع بنا
- مخارجی که مستأجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث قفسه‌بندی و تهیۀ اشیا مورد لزوم و سایر تزئینات داخلی متحمل گردیده است.
- نوع کسب و پیشه یا تجارت مستأجر
پایان مدت اجاره سرقفلی مغازه یا اماکن تجاری
با تمامی این تفاسیر، چه زمانی را باید پایان مدت اجاره سرقفلی مغازه و اماکن تجاری بدانیم. در این مورد باید دو صورت کلی زیر را مد نظر قرار دهیم:
- در صورتی که مدت زمان اجاره به پایان رسیده باشد مالک می تواند حق سرقفلی مستاجر را به او پرداخت کند و درخواست تخلیه ملک را بکند.
- اگر مدت زمان اجاره به پایان نرسیده باشد و مستاجر مرتکب تخلف شده باشد موجر می تواند به دادگاه مراجعه کند و درخواست تخلیه ملک را داشته باشد.
تخلفاتی مانند تغییر کاربری در ملک، نپرداختن اجاره بها، تغییرات در دکوراسیون داخلی یا بیرونی محل سرقفلی بدون اجازه مالک، تعدی یا تفریط مستاجر و… حق فسخ قرارداد را به موجب می دهد.
شرایط تخلیه سرقفلی مغازه و اماکن تجاری
مطابق قانون شرایطی وجود دارد که با استناد به آن ها می توان اقدام به تخلیه سرقفلی مغازه و اماکن نجاری نمود. این شرایط عبارت اند از:
- در صورتی که مالک قصد نوسازی و بازسازی ملک تجاری را داشته باشد.
- هنگامی که مالک به عرصه و اعیان ملک جهت راه اندازی کسب و کار شخصی خود نیاز داشته باشد.
- در مواردی که ملک تجاری قابلیت سکونت دارد و مالک آن را برای سکونت خانواده خود یا خویشاوندان نزدیک لازم دارد.
کلام آخر با یک سوال متداول
در این بخش به منظور جمع بندی و سخن پایانی در بحث سرقفلی مغازه و اماکن تجاری به یکی از پرتکرار ترین سوالات کاربران پاسخ می دهیم. اگر مغازه ای اجاره کنیم و سال‌ها در آن فعالیت داشته باشیم و به شهرت خوبی برسیم، اما اکنون متوجه شویم که در طرح نوسازی شهرداری قرار دارد، وضعیت حق کسب و پیش مان چه می‌شود؟
در پاسخ باید بگوییم که در سال 1348 قانونی تصویب شد که در آن حق کسی که کسبش در طرح نوسازی قرار می گیرد، محفوظ می ماند. اما در سال 1370 این قانون منسوخ شد. پس از آن، برای حمایت از حق کسب و پیشه یا تجارت ظوابطی تعیین گردید که شامل موارد زیر است:
- اگر کسب در اثر اجرای طرح‌های احداث و توسعۀ معابر و نوسازی عمران شهری از بین برود، از طرف شهرداری حق کسب و پیشه یا تجارت پرداخته می شود.
- اگر کسب با طرح توسعۀ معابر، سوددهی خود را از دست بدهد، می توان از شهرداری حق کسب و پیشه یا تجارت دریافت کرد.
