نکات مهم خیار غبن فاحش در معاملات ملکی

در برخی از معاملات ممکن است یکی از طرفین گمان کند که متحمل ضرر و زیان مالی شده است که در این صورت وی باید نسبت به پیگیری ضرر و زیان خود اقدام کند. خیار غبن فاحش یکی از مهم ترین و کاربردی ترین مواردی است که در قوانین ملکی برای انجام معاملات ملکی در گرفته شده است، و افرادی که در انجام این نوع معاملات دچار ضرر مالی شده اند می توانند از این بند قانون برای فسخ معامله استفاده کنند. در ادامه این مطلب از وب سایت دادخواه وکالت قصد داریم شما همراهان عزیز را با نکات و مهم ترین شرایط خیار غبن در معاملات ملکی آشنا سازیم.

خیار غبن فاحش چیست؟

اگر یکی از طرفین معامله، ملک خود را به کمتر از قیمت واقعی بفروشد یا ملکی را بیشتر از قیمت واقعی خریداری نماید، می تواند معامله را برهم زند که در قوانین مدنی کشور ایران به این مورد خیار غبن فاحش گفته می شود. مطابق با این بند، قانون این اجازه را به فردی که سرش کلاه رفته است می دهد تا معامله را هر چه سریع تر فسخ نماید تا ضرر و زیان وی جبران شود.

شرایط خیار غبن برای انجام معاملات ملکی

خیار غبن مانند ثمن معامله دارای شرایط خاصی می باشد که از مهم ترین شرایط خیار غبن برای انجام معاملات ملکی که باید مورد توجه قرار بگیرد می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. شرط اول خیار غبن فاحش این است که تفاوت قیمت باید فاحش باشد و به هیچ وجه نتوان از این تفاوت قیمت چشم پوشی نمود. برای درک بهتر این شرایط مثالی می زنیم، فرض کنید شخصی ملکی را که دارای ارزش یک میلیارد تومان می باشد به قیمت یک میلیارد و پنج میلیون تومان خریده باشد، در این صورت فرد نمی تواند به استناد از خیار غبن معامله ملک را فسخ نماید. مطابق با ماده 417 قانون مدنی می توان گفت:” خیار غبن فقط در صورتی فاحش خواهد بود که عرفا قابل مسامحه نباشد.”
2. دومین شرط این است که متضرر در زمان انجام معامله از قیمت اصلی ملک هیچ اطلاعی نداشته باشد، در صورتی که متضرر از قیمت اصلی ملک مطلع باشد و پول را به صورت آگاهانه پرداخت کرده باشد نمی تواند با استناد به خیار غبن فاحش، معامله ای که انجام داده است را فسخ نماید. مطابق با ماده 418 قانون مدنی می توان گفت:” اگر مغبون در زمان انجام معامله عالم به قیمت عادله باشد خیار فسخ نخواهد داشت.”
3. مطابق با ماده 420 قانون مدنی می توان گفت:” استفاده از خیار غبن پس از علم به آن فوری می باشد و سپری شدن زمان باعث اسقاط خیار فسخ خواهد شد.”
4. مطابق با ماده 419 قانون مدنی، در زمان تعیین مقدار غبن شرایط معامله باید لحاظ گردد.

بررسی مراحل و نحوه اعمال خیار غبن

خیار غبن فاحش یک خیار فوری به شمار می رود، از این رو شخص باید بلافاصله بعد از مواجه شدن با ضرر فاحش نسبت به فسخ معامله اقدام نمایید. برای استفاده از خیار غبن فرد باید طبق مراحل زیر پیش رود:

1. در اولین مرحله متضرر می تواند با ارسال اظهارنامه به طرف دیگر معامله، خواستار فسخ معامله شود.
2. در صورتی که طرف دیگر معامله از فسخ معامله خودداری کند، متضرر باید نسبت به تنظیم دادخواست خیار غبن اقدام کند.
3. در این مرحله دادخواست باید از طریق دفاتر خدمات قضایی به دادگاه ارسال گردد.
4. به افراد متضرر توصیه می کنیم که کلیه شواهد، مدارک و مستنداتی که باعث صدور حکم به نفع آن ها می شود را بهتر است ضمیمه دادخواست خود نمایند.

شرایط اسقاط خیار غبن در معاملات ملکی چیست؟

اسقاط خیار غبن فاحش توسط دو روش مختلف خیار فسخ قانونی و خیار فسخ قراردادی انجام می شود. شایان ذکر است، اسقاط و لغو خیارات به معنای از بین بردن حق فسخ ها است، یعنی طرفین معامله هرگز نمی توانند از انواع خیارات نظیر خیار غبن و… استفاده کنند.

اسقاط خیار غبن زمانی به صورت قانونی انجام می شود که شرایط اعمال خیار غبن توسط متضرر رعایت نشود، علاوه بر این اسقاط خیار غبن زمانی انجام می شود که فردی که طرف مقابل خود را فریب داده است نسبت به پرداخت تفاوت قیمت اقدام نماید. یکی دیگر از موارد اسقاط خیار غبن، توافق طرفین در متن قرارداد است، اگر طرفین معامله در متن قرارداد این موضوع را درج کنند که به اسقاط خیار غبن فاحش رضایت دارند، حق فسخ از بین خواهد رفت و به هیچ طریقی نمی توان از حق فسخ استفاده کرد.

نکات مهم درباره خیار غبن

از مهم ترین نکات درباره خیار غبن می توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. خیار غبن جزو حق و حقوق شخصی به شمار می رود و قابل اسقاط نیست، این بدان معنا است که طرفین معامله حتی در صورت وجود توافق با یکدیگر هرگز نمی توانند این حق را از بین ببرند.
2. خیار غبن دارای قابلیت انتقال به غیر نمی باشد، یعنی متضرر نمی تواند این حق را به فرد دیگری واگذار نماید.
3. خیار غبن در صورتی که متضرر فوت شود به وراث وی منتقل می گردد.

کلام آخر

خیار غبن فاحش از ضرر و زیان افرادی که از بهای واقعی مورد معامله بی خبر می باشند پیشگیری می کند، در بیشتر قراردادها خیار غبن ساقط می گردد بنابراین به شما عزیزان توصیه می کنیم که اگر تمایل دارید خیار غبن را در قرارداد ساقط نمایید بهتر است در عوض آن شرایط و تضمین مناسب دیگری را در زمان تنظیم قرارداد در نظر بگیرید در این صورت می توانید از بروز ضرر و زیان ناشی از معاملات ملکی جلوگیری کنید.