فسخ اجاره و خسارت آن ⚖️【آپدیت آخر】
فسخ اجاره ممکن است توسط مستاجر (کرایه نشین) یا موجر (اجاره دهنده ملک) صورت بگیرد. قوانین مربوط به فسخ در این خصوص در قانون مدنی موجر و مستاجر در سال 62 ذکر شده است. مواردی مانند فسخ قرارداد قبل و بعد از تحویل یا میزان خسارت فسخ قرارداد در این رابطه مطرح می شوند. بهتر است در این راستا با بهترین وکیل ملکی تهران مشورت کنید.
فسخ اجاره چیست؟
قبل از اینکه در خصوص میزان خسارت فسخ قرارداد صحبت کنیم باید تعریف دقیقی از فسخ قرارداد ارائه دهیم. فسخ اجاره به منحل کردن قرارداد قبل از فرا رسیدن زمان پایان آن گفته می شود. در صورتی افراد می توانند از طریق فسخ نسبت به مطالبه ضرر و زیان اقدام کنند که این مورد در متن قرارداد ذکر شده باشد. البته فرد متضرر می تواند ضرر و زیان خود را به دادگاه اثبات کند و خسارت دریافت کند!
اگر فسخ به دلایلی مانند تخلف طرف مقابل، عیب در ملک یا عدم قابلیت انتقال ملک صورت بگیرد، فرد مقابل نمی تواند ادعای دریافت خسارت داشته باشد. برای مطالبه خسارت ناشی از فسخ قرارداد باید ابتدا یک دادخواست تنظیم شود و با توجه به مبلغ خسارت، از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه آن را پیگیری کرد. بدیهی است که وکیل ملکی در این راستا می تواند به شما در دریافت خسارت کمک شایانی کند. در مقاله ای دیگر در خصوص شرایط فسخ صلح عمری صحبت کرده ایم.
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره
بر طبق قوانین مدنی با جاری شدن عقد اجاره، طرفین ملزم به رعایت رعایت مفاد قرارداد هستند. افراد نمی توانند بدون دلیل موجه نسبت به فسخ آن اقدام کنند. به همین دلیل فسخ اجاره باید با دلیل موجه و رضایت طرفین انجام شود. گاهی ممکن است فردی بخواهد قبل از اتمام مهلت قرارداد، آن را فسخ کند. در نتیجه باید ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره را به طرف مقابل پرداخت نماید.
حال ممکن است میزان خسارت به صورت شفاف و واضح در قرارداد اجاره مشخص شده باشد که در این صورت طرف مقابل باید آن را پرداخت کند. در غیر این صورت باید ضرر و زیان در دادگاه اثبات شود تا شخص مقابل بتواند مبلغ خسارت خود را دریافت کند. در این خصوص انواع مختلفی از فسخ اجاره وجود دارد که در ادامه به آنها اشاره خواهیم کرد.
-
ضرر و زیان فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل
همانطور که ذکر شد بعد از عقد قرارداد طرفین موظف به رعایت آن تا موعد پایانی هستند. مستاجر می تواند از منافع ملک مورد نظر با عقد قرارداد بهره مند شود. ممکن است شرایطی پیش آید که افراد نسبت به فسخ اجاره پیش از قرارداد اقدام کنند. در این صورت این سوال مطرح می شود که آیا امکان دریافت خسارت توسط طرف مقابل وجود دارد؟ باید گفت که هر کدام از طرفین مانند موجر و مستاجر در صورتی که دلیل موجهی برای فسخ سند داشته باشند، نیازی به پرداخت خسارت وجود ندارد! به طور کلی در موارد زیر نباید خسارتی از طرف طرف فسخ کننده پرداخت شود:
- گاهی ملک اجاره داده شده دارای عیب یا نقص است و مستاجر تصمیم می گیرد قبل از تحویل، قرارداد را فسخ کند؛ چراکه عملا امکان استفاده از ملک برای مستاجر وجود ندارد.
- این امکان وجود دارد که مالک در موعد مقرر ملک را به مستاجر تحویل ندهد.
- برخی از اوقات نیز یکی از طرفین نسبت به کلاهبرداری در اجاره و رهن اقدام می کند و مال شخص دیگری را اجاره داده است!
-
فسخ قرارداد اجاره بعد از تحویل
فسخ اجاره بعد از تحویل نیز شرایط خاص خود را دارد. هر گونه فسخ قرارداد اجاره در صورتی که در مفاد به آن اشاره شده باشد و به صورت قانونی انجام شود، مشمول پرداخت خسارت نیست. این امکان وجود دارد که حتی بعد از تحویل ملک به دلیل عیب در ملک، مستاجر قصد فسخ قرارداد را داشته باشد. در این صورت موجر نمی تواند درخواست دریافت خسارت داشته باشد. تنها زمانی موجر می تواند از مستاجر خسارت دریافت کند که وی تنها به دلیل پشیمانی قصد فسخ را داشته باشد.
-
خسارت فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
هنگامی که مستاجر نسبت به فسخ اجاره می کند، موجر به دلیل عدم دریافت اجاره یا خالی ماندن ملک دچار ضرر می شود. اگر به دلیل کلاهبرداری، عیب در ملک و موارد این چنینی قرارداد فسخ شود، نیازی نیست که مستاجر به موجر خسارتی پرداخت کند! این مورد بر اساس قانون فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر با عنوان خیار عیب مطرح می شود.
تنها در مواقعی که مستاجر بدون دلیل موجه اقدام به فسخ قرارداد کند، خسارت ناشی از موارد ذکر شده باید پرداخت شود. شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط مستاجر خارج از موارد ذکر شده نیست و باید بر همین اساس اقدام شود.
-
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
گاهی فسخ اجاره توسط موجر انجام می شود. این کار می تواند خسارت هایی مانند پیدا کردن خانه جدید، سختی انتقال اثاثیه و هزینه ناشی از آن را برای مستاجر در پی داشته باشد. بدیهی است که اگر موجر بدون دلیل موجه اقدام به فسخ قرارداد کند، مستاجر می تواند از وی خسارت دریافت کند. در غیر این صورت خسارتی را نمی تواند دریافت کند.
خسارت فسخ قرارداد چقدر است؟
در بحث فسخ اجاره و خسارت آن باید به مبلغ آن نیز اشاره شود. ضرر و زیان ناشی از فسخ ممکن است در قرارداد به صورت مقطوع باشد. همچنین ممکن است درصد زیادی از مبلغ اصلی به عنوان خسارت فسخ در نظر گرفته شود. در هر صورت این مبلغ باید در قرارداد تعیین شود. در صورت تعیین نشدن مبلغ خسارت فسخ باید از طریق شورای حل اختلاف یا دادگاه این مورد پیگیری شود.
کلام آخر
مستاجر و موجر به عنوان طرفین قرارداد ممکن است قبل یا بعد از تحویل ملک نسبت به فسخ قرارداد اقدام کنند. این امکان وجود دارد که فسخ قرارداد بدون دلیل قانونی و موجه صورت بگیرد. در این صورت طرف مقابل می تواند خسارت خود را مطالبه کند. اگر که فسخ به دلایلی مانند عیب یا تخلف صورت گیرد، طرف مقابل حقی برای مطالبه خسارت نخواهد داشت. در قانون مدنی در خصوص فسخ اجاره و خسارت آن به صورت روشن و واضح صحبت شده است.
