اذیت و آزار توسط مستاجر و گرفتن حکم تخلیه

دعاوی ملکی انواع و اقسام مختلفی دارد که یکی از انواع آن مربوط به املاک اجاره ای است. موجر و مستاجر پس از آنکه قرارداد را امضا می کنند، یکسری تعهدات نسبت به یکدیگر پیدا می کنند که موظف به انجام آن ها هستند. برای مثال موجر متعهد می شود که ملک موردنظر را در تاریخ مشخص شده در اختیار مستاجر قرار دهد و در عوض مستاجر نیز موظف می شود که ماهانه در تاریخ مشخص اجاره تعیین شده را بپردازد. حال گاهی اوقات مستاجر به تعهدات خود عمل نمی کند که نتیجه آن گرفتن حکم تخلیه توسط موجر است. حال در ادامه انواع اذیت و آزار توسط مستاجر را بررسی می کنیم تا با آن ها آشنا شوید و بدانید چه زمان یک مالک می تواند دستور تخلیه ملک را بگیرد.

اذیت و آزار توسط مستاجر

زمانی که ملک در اختیار مستاجر قرار می گیرد، طبق قانون یکسری وظیفه پیدا می کند که باید به آن ها عمل کند. حال گاهی اوقات برخی از مستاجرین به وظایفی که دارند عمل نمی کنند و رفتار آن ها با اذیت و آزار همراه است که در ادامه حالت های مختلف آن را بررسی خواهیم کرد:

سر و صدای زیاد: یکی از قوانینی که در آپارتمان ها باید رعایت شود، کنترل سر و صدای خانه ها است. اما متاسفانه بسیاری از مستاجرین به این موضوع بی توجه هستند و شرایط را کنترل نمی کنند، به طوری که سایر همسایه ها از سر و صدای آن ها شاکی می شوند و گاهی اوقات به مالک ملک خبر می دهند تا به مستاجر هشدار دهد. اگر این موضوع بارها تکرار شود، مسلما موجر کلافه می شود که نتیجه آن می تواند بیرون کردن مستاجر با حکم تخلیه باشد.

عدم رعایت قوانین ساختمان: هر ساختمان و آپارتمانی، یکسری قوانین دارد که تمام مالکین و مستاجرین موظف به رعایت آن ها هستند. برای مثال پرداخت شارژ یکی از این قوانین است که باید ماهانه در تاریخ مشخص انجام شود، حال اگر مستاجر یک مالک به این وظیفه خود عمل نکند، صاحب‌خانه یا موجر باید پرداخت شارژ را انجام دهد که مسلما این کار نیز پسندیده نمی باشد. از همین رو موجر اگر بارها با چنین مشکلی مواجه شود، در نهایت تصمیم می گیرد که مستاجر را از خانه اصطلاحا بلند می کند.

انجام کارهای خلاف قوانین: اگر مشخص شود که در یک ملک کارهای غیرقانونی انجام می شود، مالک در جرم صورت گرفته شریک می باشد و اگر مجازاتی تعیین شود، برای مالک نیز لحاظ خواهد شد. از همین رو موجرین باید مطمئن شوند که در ملک هیچ خلافی صورت نمی گیرد و همه چیز قانونی است. اگر موجر متوجه شود که در ملک کارهای خلاف قوانین انجام می شود، باید فورا این موضوع را به مراجع اطلاع دهد و اقدامات لازم برای گرفتن حکم تخلیه را نیز انجام دهد.

عدم پرداخت اجاره یا عدم تخلیه ملک در موعد مقرر: از جمله وظایف مستاجر، پرداخت اجاره است که باید طبق قرارداد انجام شود؛ از همین رو اگر مستاجر به وظیفه خود عمل نکند، باید انتظار تخلیه ملک با حکم را داشته باشد. از طرفی در قراردادی که بسته می شود، تاریخی به عنوان پایان قرارداد مشخص می شود؛ حال اگر مستاجر در تاریخ مشخص شده ملک را تخلیه نکند و به طور غیرقانونی در ملک بماند، موجر باید از طریق مراجع مربوطه اقدامات لازم برای گرفتن حکم تخلیه را انجام دهد تا بتواند از این طریق مستاجر را از ملک بیرون کند.

منظور از حکم تخلیه مستاجر چیست؟

در سال 76، طبق قانون مشخص شد که بین موجر و مستاجر باید قراردادی تنظیم شود و در آن تمام شرایط ثبت گردد. از جمله مواردی که در قرارداد باید ذکر شود، زمان تحویل ملک، زمان تخلیه ملک، هزینه های دریافتی و پرداختی و … است. توجه داشته باشید که از این قرارداد باید دو نسخه تهیه شود که یکی در اختیار مالک و یکی در اختیار مستاجر قرار گیرد. عقد این قرارداد حائز اهمیت است، زیرا اگر هر یک از طرفین به موضوعی شکایت داشته باشند، باید از طریق ارائه قرارداد اجاره اقدامات لازم را انجام دهند.

حال حکم تخلیه چیست؟ این حکم نیز سندی است که نشان می دهد مالک قصد دارد ملک خود را خالی کند، اما مستاجر راضی به این کار نشده است و از طریق مراجع قضایی اقدامات لازم برای تخلیه ملک را انجام می دهد. برای دریافت این حکم نیاز است که از طریق دادرسی اقدامات لازم صورت گیرد تا حکم تخلیه صادر شود. البته نکات مربوط به دستور تخلیه فوری ملک و شرایط آن از آنچه اینجا گفته شد بیشتر است که شما می توانید با مطالعه مقاله مذکور به اطلاعات تکمیلی دست یابید.

آیا دستور تخلیه و حکم تخلیه مشابه هستند؟

خیر؛ دستور تخلیه و حکم تخلیه ملک نه تنها مشابه نیستند، بلکه تفاوت های بسیاری نیز با یکدیگر دارند که به عنوان یک مالک باید از آن ها مطلع باشید. مهم ترین ویژگی که این دو مورد را از یکدیگر متمایز می کند، این است که دستور تخلیه بعد از صدور نیازی به رسیدگی قضایی ندارد و توسط شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت صادر خواهد شد. اما شرایط صدور حکم تخلیه متفاوت است و دستور صدور آن باید بعد از بررسی و تشکیل جلسه توسط قاضی انجام شود. همچنین باید به این مورد نیز اشاره کنیم که اجرای دستور تخلیه نیازمند صدور اجراییه نیست، اما برای صدور حکم تخلیه باید حتما اجراییه نیز صادر شود!

موجر چه زمانی می تواند درخواست صدور تخلیه ملک را صادر کند؟

موجر نمی تواند هر زمان که می خواهد و بدون هیچ دلیلی، نسبت به صدور دستور تخلیه ملک اقدام کند، بلکه تنها زمانی می تواند این کار را انجام دهد که یکسری شرایط فراهم باشد. از جمله این شرایط می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• اگر مستاجر بدون اطلاع مالک، کل یا بخشی از ملک را در اختیار شخص ثالثی قرار دهد، موجر می تواند با طرح شکایت حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.
• اگر مستاجر شما، بدون اطلاع و اجازه از شما، ملک را کلا در اختیار فرد دیگری قرار دهد، مرتکب جرم شده است و می توانید به عنوان موجر دستور تخلیه ملک را بگیرید!
• عدم پرداخت اجاره بها، در زمان مقرر می تواند یکی دیگر از دلایل گرفتن دستور تخلیه ملک باشد.
• گاهی اوقات خود مالک به ملکی که اجاره داده است نیاز پیدا می کند، اما مستاجر در زمان معین ملک را خالی نمی کند که در چنین موقعیتی می توان با دستور تخلیه، مستاجر را از ملک بیرون کرد.

چگونه دستور تخلیه ملک را بگیریم؟

اگر ملکی که به اجاره رفته است، سند اجاره رسمی داشته باشد، شما برای دریافت دستور تخلیه ملک، باید به دفترخانه ای که سند در آن تنظیم شده است مراجعه کنید و درخواست صدور اجراییه را بدهید. بعد از آن پرونده تشکیل می شود و به ادعاها و شکایات رسیدگی خواهد شد.

حال اگر ملک سند اجاره عادی داشته باشد، برای ثبت درخواست باید به دفاتر خدمات قضایی مراجعه کنید و درخواست صدور تخلیه ملک از شورای حل اختلاف را بدهید. شما می توانید به صورت حضوری نیز به شورای حل اختلاف بروید و اسناد و مدارک لازم را ارائه دهید تا بررسی ها انجام شود و حکم صادر گردد.

کلام آخر

در این مقاله انواع آزار و اذیت هایی که یک مستاجر می تواند برای موجر داشته باشد را بررسی کردیم. حال از آنجایی که این آزار و اذیت ها خلاف قوانین هستند، می توانید با استناد به آن ها مراحل گرفتن حکم تخلیه را انجام دهید. کمک گرفتن از یک وکیل در این مسیر می تواند بسیار کمک کننده باشد تا با کمک قوانین شما را به حق و حقوقی که دارید برساند.