حقوق موجر و مستاجر؛ آنچه باید در قراردادهای اجاره بدانید ⚖️【آپدیت آخر】

همانطور که می دانید امروزه به دلیل گرانی مسکن مجبور به اجاره ملک هستند و توان خرید مسکن را ندارند. ملک ممکن است مسکونی، تجاری یا اداری باشد. در هر صورت با آگاهی از حقوق موجر و مستاجر می توان در مواردی مانند تخلیه زودتر از موعد و هزینه تعمیرات عملکرد مناسبی داشت. همچنین می تواند در راستای شناخت وظایف موجر و مستاجر در قراردادهای اجاره ای به ما کمک بیشتری کند.

تعریف موجر و مستاجر

قبل از اینکه در خصوص حقوق موجر (مالک) و مستاجر مطالبی را ذکر کنیم، باید تعریف دقیقی از معنای این کلمات بیان کنیم. در یک قراداد اجاره منظور از موجر اجاره دهنده و منظور از مستاجر اجاره کننده است و این مورد در ماده 466 قانون مدنی ذکر شده است. اگر در این رابطه به مشکل برخورده اید می توانید با بهترین وکیل ملکی تهران مشورت کنید.

قرارداد یا عقد اجاره چیست؟

همانطور که ذکر شد هنگامی که از موجر و مستاجر نام برده می شود، قرارداد یا عقد اجاره نیز باید ثبت شود. بر اساس عقد اجاره فرد اجاره کننده یا مستاجر می تواند برای مدت معین و مشخص، مالکیت مال موجر (عین مستاجره) را داشته باشد. انواع عقد اجاره عبارتند از:

• عقد اجاره تملیکی: به عقد اجاره تملیکی، اجاره به شرط تملیک نیز گفته می شود. در این صورت اگر مستاجر به شرایط قرارداد عمل کند، می تواند در پایان زمان اجاره مالک شود. درواقع وی در مدت معین تنها حق بهره برداری از ملک را دارد و بعد از پایان قرارداد موجر ملک را به مستاجر به صورت کامل واگذار خواهد کرد. این نوع قرارداد اغلب در قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر کاربرد دارد.
• عقد اجاره عهدی: در این نوع عقد اجاره یکی از طرفین قرارداد یا هر دو طرف باید تعهد بر انجام کاری دهند. تعهد را می توان برای موارد مالی یا غیر مالی به کار برد. این نوع عقد اغلب در رابطه با موارد غیر ملکی مانند قرارداد وکیل با موکل کاربرد دارد.

حال که با تعریف موجر و مستاجر و عقد اجاره آشنا شدیم؛ باید در رابطه با حقوق موجر و مستاجر نیز مطالبی را ذکر کنیم.

حقوق موجر و مستاجر چه هستند؟

در راستای حقوق موجر و مستاجر قوانین خاصی وجود دارد که طرفین قرارداد موظف به اجرای آنها هستند. ما در این بخش به این موارد اشاره خواهیم کرد:

حقوق موجر که باید توسط مستاجر رعایت شوند:

مستاجر باید بعد از عقد قرارداد، حقوق موجر را در نظر بگیرد و بر اساس عقد اجاره به آنها عمل کند. این حقوق شامل مواردی مانند پرداخت اجاره، تخلیه فوری ملک بعد از پایان قرارداد، انجام تعمیرات با اذن مالک، انجام پرداختی آب، برق و گاز، عدم جلوگیری از تعمیر ملک توسط موجر و عدم ایجاد خسارت به ملک از این دست موارد می باشند.

1. پرداخت اجاره

یکی از حقوق موجر و مستاجر، پرداخت اجاره در موعد مقرر می باشد. مستاجر موظف است در زمان تعیین شده، اجاره بها را به صورت کامل پرداخت نماید. در غیر این صورت حقوق موجر را زیر پا گذاشته و باید به مراجع قانونی در این رابطه پاسخگو باشد.

2. تخلیه فوری ملک بعد از پایان قرارداد

بعد از پایان قرارداد، مستاجر وظیفه دارد نسبت به تخلیه ملک اقدام کند. تخلیه ملک باید فوری باشد و نباید مدت زمان زیادی بعد از پایان قرارداد در ملک ساکن باشد. درواقع مستاجر باید بداند که نمی تواند در صورت اتمام قرارداد حتی به مدت یک روز نیز در ملک ساکن باشد.

3. انجام تعمیرات با اذن مالک

برخی از تعمیرات اساسی هستند و باید در این رابطه مستاجر با موجر مشورت کند. در واقع مستاجر در صورتی می تواند نسبت به تعمیرات اساسی ملک اقدام کند که اذن و اجاره موجر را داشته باشد. گاهی تعمیرات اساسی ممکن است شکل و ظاهر ساختمان را تغییر دهد. بنابراین این مورد نیز از حقوق موجر و مستاجر می باشد.

4. انجام پرداختی آب، برق و گاز

مستاجر باید در مدت زمان اقامت در ملک نسبت به پرداخت هزینه آب، برق، گاز، تلفن و … اقدام کند. در برخی از آپارتمان ها و مجتمع ها، شارژ نیز دریافت می شود. در نتیجه مستاجر خود باید در خصوص پرداخت این موارد اقدام کند.

5. عدم جلوگیری از تعمیر ملک توسط موجر

گاهی موجر قصد دارد که ملک را تعمیر اساسی کند. در این صورت مستاجر نمی تواند مانع از انجام تعمیرات شود. این مورد و موارد دیگر در قرارداد اجاره ذکر شده اند. در نتیجه برای آگاهی از حقوق موجر و مستاجر باید قرارداد به درستی مطالعه شود.

6. عدم ایجاد خسارت به ملک

مستاجر نباید در مدت زمان سکونت در ملک موجر به آن آسیب وارد کند. آسیب های جزئی باید قبل از تحویل ملک تعمیر شوند. همانطور که ذکر شد در صورت ایجاد خسارت زیاد و نیاز به تعمیرات اساسی باید موجر نیز مطلع شود.

حقوق مستاجر که باید توسط موجر رعایت شوند:

برای رعایت حقوق موجر و مستاجر این دو باید با وظایف خود آشنا باشند. ما در این بخش به حقوق مستاجر که باید توسط موجر رعایت شوند مانند تحویل ملک به مستاجر، پرداخت هزینه رهن ملک (پول پیش) بعد از تخلیه ملک توسط مستاجر، انجام تعمیرات مورد نیاز ملک و پرداخت هزینه آنها و عدم ایجاد تغییر در ملک اشاره خواهیم کرد:

1. تحویل ملک به مستاجر

موجر باید بعد از اخذ قرارداد اجاره برای رعایت حقوق موجر و مستاجر، ملک را در موعد مقرر به مستاجر واگذار کند. ممکن است ملک به صورت آپارتمان، ویلا یا مغازه باشد. در هر صورت مستاجر باید بتواند از آن بهره برداری کند.

2. پرداخت رهن (پول پیش) بعد از تخلیه ملک توسط مستاجر

در عقد اجاره معمولا مبلغی به عنوان رهن و مبلغی نیز به عنوان اجاره در نظر گرفته می شود. گاهی نیز یک آپارتمان یا خانه رهن کامل می شود. موجر موظف است بعد از اتمام قرارداد، مبلغ رهن را به مستاجر بازگرداند. گاهی امکان دارد که ملک بدون دریافت رهن نیز اجاره داده شود.

3. پرداخت هزینه تعمیرات مورد نیاز ملک

هزینه تعمیرات مورد نیاز ملک مانند خرابی شوفاژ، تعمیر موتورخانه، ایزوگام و … بر عهده مالک یا همان موجر است. در نتیجه در صورت بروز مشکل در این موارد باید هزینه توسط موجر پرداخت شود.

4. عدم ایجاد تغییر در ملک

موجر نباید تغییراتی در ملک ایجاد کند که مستاجر نتواند از آن بهره برداری کند. گاهی تغییرات ممکن است موجب شود که زندگی در ملک دشوار باشد. در نتیجه بر اساس قوانین و حقوق موجر و مستاجر، نباید در ملک تغییرات اساسی ایجاد شود.

کلام آخر

با دانستن قوانین و حقوق موجر و مستاجر می توانیم در این راستا عملکرد مناسبی داشته باشیم. در صورت بروز مشکل در این خصوص می توان با وکیل با تجربه مشورت کرد. برخی از تکالیف مانند پرداخت اجاره، عدم ایجاد خسارت در ملک و … باید توسط مستاجر انجام شوند. تکالیفی مانند امکان استقرار مستاجر در ملک، پرداخت هزینه تعمیرات ساختمان و … نیز برعهده موجر هستند.