دعاوی مربوط به املاک مشاع و تقسیم مال
دعاوی مربوط به املاک مشاع و تقسیم مال به اختلافات حقوقی املاکی اطلاق می‌گردد که چند نفر به صورت مشاع در آن مالکیت دارند و یکی از شرکا درخواست تقسیم مال را دارد ولی سایر شرکا با این موضوع موافق نیستند. در این موارد، هر یک از شرکا می‌توانند با مراجعه به مراجع قضایی یا ثبتی، اقدام به طرح دعوای تقسیم یا افراز مال مشاع نمایند.
مفهوم ملک مشاع
ملک مشاع به املاکی گفته می‌شود که مالکیت آن‌ها بین چندین نفر مشترک است و هر مالک بدون تعیین حد و مرز مشخصی، نسبت به کل ملک حق مالکیت دارد. این نوع مالکیت زمانی به وجود می‌آید که افراد به صورت اشتراکی ملکی را خریداری کنند یا آن را از طریق ارث به دست آورند. در ملک مشاع، سهم هر مالک به طور درصدی از کل ملک محاسبه می‌گردد، اما نمی‌تواند بخشی خاص از آن را بدون رضایت دیگران تصاحب نماید. یکی از ویژگی‌های مهم ملک مشاع این است که تمامی شرکا به صورت برابر در کل ملک مالک هستند و نمی‌توانند مانع استفاده دیگر شرکا از آن شوند.
تفاوت ملک مشاع و مفروز
تفاوت اصلی میان ملک مشاع و مفروز در نوع مالکیت آنهاست. در ملک مشاع، مالکیت به صورت اشتراکی و غیرمجاز میان افراد تقسیم می شود، به این معنا که هیچ یک از شرکا نمی‌توانند بخشی از ملک را بدون تقسیم قانونی به صورت انفرادی در اختیار داشته باشند. اما در ملک مفروز، سهم هر مالک مشخص می گردد و بخش جداگانه‌ای از ملک به او اختصاص داده می شود.
انواع املاک مشاعی
- ملک ارثی: ملکی که به ارث برده شده و میان وراث تقسیم نشده باشد.
- ملک خریداری شده مشترک: ملکی که به طور مشترک خریداری شده باشد.
- ملک حاصل از شراکت: ناشی از قراردادهای شراکتی می باشد.
حقوق مالکین در ملک مشاع
مالکین در ملک مشاع از حقوقی همچون استفاده از ملک، انتقال سهم، و درخواست تقسیم برخوردارند. حق استفاده به این معناست که هر یک از مالکین می‌توانند از تمام بخش‌های ملک بهره‌برداری نمایند، البته به گونه‌ای که به حقوق دیگر شرکا آسیبی وارد نشود. برای نمونه، یکی از شرکا نمی‌تواند بدون رضایت دیگران ساختمان یا دیواری در ملک بسازد. مالکین در ملک مشاع از حقوق مشخصی برخوردارند، اما این حقوق همراه با محدودیت‌هایی است.که برخی از مهم ترین حقوق عبارتند از:
حق استفاده از ملک
هر یک از شرکا حق دارند از تمام بخش‌های ملک مشاع استفاده کنند، به شرطی که به حقوق دیگر شرکا آسیبی نرسانند.
حق انتقال سهم
مالکین می‌توانند سهم خود را به دیگران واگذار کنند، اما مالک جدید همچنان در وضعیت مشاعی قرار می‌گیرد.
محدودیت‌ها و تعهدات
افراد بدون توافق شرکا نمی‌توانند تغییراتی در ملک ایجاد کنند.
استفاده اختصاصی از ملک باید با رضایت همه شرکا باشد.
تقسیم ملک مشاع چیست؟
تقسیم ملک مشاع به فرآیندی اطلاق می‌گردد که طی آن سهم هر یک از مالکین به طور مجزا تعیین شود. این تقسیم می‌تواند به صورت توافقی یا از طریق مراجعه به دادگاه انجام گیرد. در حالت توافقی، شرکا می‌توانند با تنظیم یک تقسیم‌نامه قانونی، ملک مشاع را به بخش‌های جداگانه تقسیم کنند و هر بخش را به یکی از مالکین اختصاص دهند. در صورتی که توافق میان شرکا امکان‌پذیر نباشد، تقسیم از طریق دادگاه یا اداره ثبت انجام می‌گیرد.
ضرورت تقسیم ملک مشاع
- جلوگیری از بروز اختلافات.
- تسهیل در مدیریت و بهره‌برداری.
- امکان فروش یا انتقال آسان‌تر.
- راه‌های قانونی تقسیم ملک
برای تقسیم ملک مشاع چندین راه قانونی وجود دارد:
- توافقی: در این حالت، مالکین با رضایت یکدیگر تقسیم‌نامه‌ای تنظیم می‌کنند و آن را به تأیید دفاتر اسناد رسمی می‌رسانند. این روش سریع‌ترین و ساده‌ترین روش تقسیم می باشد.
- مراجعه به دادگاه: در صورت بروز اختلاف، هر یک از شرکا می‌توانند درخواست تقسیم ملک را به دادگاه ارائه دهند. دادگاه پس از بررسی‌های لازم، حکم لازم برای تقسیم یا فروش ملک را صادر می‌کند.
- تقسیم توسط اداره ثبت: در مواردی که تقسیم ملک بدون مراجعه به دادگاه ممکن باشد، اداره ثبت اسناد و املاک می‌تواند فرآیند افراز را نیز انجام دهد.
هر یک از این روش‌ها بر اساس نوع ملک، تعداد شرکا و میزان توافق میان آن‌ها کاربرد دارد.
تقسیم نامه چیست؟
تقسیم‌نامه سندی است که توافق میان شرکا برای تقسیم ملک مشاع را مشخص می‌کند. این سند باید به صورت رسمی تنظیم شده باشد و به تأیید دفاتر اسناد رسمی هم رسیده باشد تا اعتبار قانونی داشته باشد. در تقسیم‌نامه معمولاً سهم هر شریک، نقشه تقسیم و جزئیات مربوط به هر بخش قید می‌شود.
شرایط اعتبار تقسیم‌نامه شامل رضایت تمامی شرکا، رعایت قوانین مالکیت، و ثبت رسمی آن می باشد. این سند در دعاوی حقوقی به عنوان مدرک معتبر شناخته می‌شود و می‌تواند از بروز اختلافات آینده جلوگیری نمای.
شرایط اعتبار تقسیم نامه
- توافق همه شرکا.
- ثبت رسمی سند.
- رعایت قوانین و مقررات جاری.
انواع تقسیم ملک مشاع
تقسیم ملک مشاع به سه روش اصلی انجام می‌گیرد:
- تقسیم به روش افراز: در این روش، ملک به بخش‌های مشخص و برابر با سهم هر شریک تقسیم می‌شود. این نوع تقسیم معمولاً در املاکی که قابل تقسیم فیزیکی هستند، بیشتر کاربرد دارد.
- تقسیم به روش تعدیل: اگر ارزش بخش‌های مختلف ملک یکسان نباشد، تقسیم به تعدیل انجام می‌گیرد. در این حالت، ارزش ریالی سهم هر شریک برابر شده و ممکن است یکی از شرکا مبلغی به شریک دیگر پرداخت نماید.
- تقسیم به روش فروش: در صورتی که ملک قابل تقسیم نباشد، دادگاه حکم به فروش ملک می‌دهد و درآمد حاصل از فروش را میان شرکا تقسیم می‌کند.
نقش دادگاه در دعاوی تقسیم
در چنین شرایطی که تشخیص روش مناسب برای تقسیم یا فروش ملک و پیگیری امور از طریق مراجع قانونی اهمیت زیادی دارد، مشاوره با بهترین وکیل ملکی شیراز می‌تواند مسیر قانونی را برای شما هموارتر کند و از بروز اختلافات جدید جلوگیری نماید.
وظایف دادگاه شامل موارد زیر است:
- تعیین روش تقسیم.
- صدور حکم نهایی.
- نظارت بر اجرای تقسیم.
افراز ملک مشاع
افراز فرآیندی قانونی است که طی آن ملک مشاع به صورت فیزیکی میان شرکا تقسیم می‌شود. این روش معمولاً زمانی استفاده می‌شود که امکان جدا کردن بخش‌های مساوی از ملک وجود داشته باشد. افراز به دو صورت توافقی یا قضایی انجام می شود.
در افراز قضایی، دادگاه پس از دریافت درخواست، موضوع را به کارشناس رسمی ارجاع می‌دهد تا سهم هر یک از شرکا را مشخص کند. سپس بر اساس گزارش کارشناس، دادگاه حکم افراز صادر می‌کند. در صورتی که افراز عملی نباشد، ملک به فروش گذاشته می‌شود.
افراز توافقی
زمانی است که همه شرکا بر نحوه تقسیم توافق دارند.
افراز قضایی
در صورت اختلاف، دادگاه افراز ملک را بررسی و حکم صادر می‌کند.
مراحل افراز
- درخواست افراز از طریق دادگاه یا اداره ثبت.
- ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی.
- اجرای حکم افراز.
فروش ملک مشاع
اگر تقسیم فیزیکی ملک ممکن نباشد یا به ضرر شرکا تمام شود، فروش ملک به عنوان آخرین راه‌حل مطرح می‌شود. در این روش، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می کند و درآمد حاصل از فروش میان شرکا بر اساس سهمشان تقسیم می‌کند. برای فروش ملک مشاع، ابتدا ارزش ملک توسط کارشناس رسمی تعیین می‌شود و سپس از طریق مزایده یا توافق میان شرکا به فروش می‌رسد. این روش برای جلوگیری از اختلافات بیشتر و تسهیل در بهره‌برداری از ارزش ملک انجام می‌گیرد. در مواردی که افراز ملک ممکن نباشد یا تقسیم به هر دلیل عملی نباشد، ملک به فروش گذاشته می‌شود و درآمد حاصل از فروش میان شرکا تقسیم می‌شود.
شرایط فروش
- حکم دادگاه برای فروش.
- تعیین ارزش ملک توسط کارشناس.
هزینه‌ها و مالیات‌ها
در فرآیند تقسیم ملک مشاع، هزینه‌هایی مانند هزینه دادرسی، حق‌الزحمه کارشناس رسمی، و مالیات‌های مربوط به نقل و انتقال وجود دارد. هزینه دادرسی بر اساس ارزش ملک محاسبه می شود و معمولاً میان شرکا تقسیم می‌شود. همچنین، در صورتی که سهمی از ملک به شریک دیگر منتقل شود یا کل ملک فروخته شود، مالیات نقل و انتقال هم باید مطابق با قوانین جاری پرداخت شود. این هزینه‌ها می‌توانند نقش تعیین‌کننده‌ای در انتخاب روش تقسیم داشته باشند
هزینه‌های دادرسی
پرداخت هزینه‌های دادگاه برای طرح دعوی.
مالیات نقل و انتقال
بر اساس قوانین مالیاتی، هنگام انتقال مالکیت مالیات باید پرداخت شود.
مشکلات رایج در تقسیم
برخی از مشکلات رایج در فرآیند تقسیم ملک مشاع عبارتند از: عدم توافق میان شرکا، اعتراض به تصمیم دادگاه، و مشکلات اجرایی در افراز یا فروش. این مسائل می‌تواند موجب طولانی شدن فرآیند و افزایش هزینه‌ها شوند. برای حل این مشکلات، معمولاً از راه‌حل‌هایی مانند میانجیگری، داوری، یا مراجعه به دادگاه استفاده می‌شود. برخی از مشکلات رایج شامل موارد زیر است:
- اختلاف میان شرکا بر سر ارزش ملک.
- اعتراض به تصمیم دادگاه.
- مشکلات اجرایی در هنگام افراز.
نتیجه گیری
دعوای تقسیم مال مشاع معمولاً زمان‌بر و پیچیده است، لذا توصیه می‌شود از وکیل متخصص در این زمینه کمک بگیرید. در صورتی که ملک مشاع قابل افراز نباشد، دادگاه حکم به فروش آن می‌دهد. تصرف در مال مشاع بدون رضایت سایر شرکا جایز نمی باشد و هر یک از شرکا می‌توانند درخواست تقسیم مال مشاع را داشته باشند.
