وکیل ملکی در دعاوی ملک مشاع
- ملک مشاع به مالی گفته می‌شود که چند نفر به‌طور مشترک در آن مالکیت دارند و سهم هر یک به‌صورت دقیق و فیزیکی جدا نشده است. در این نوع مالکیت، همه شرکا در جزء جزء ملک سهم دارند، اما هیچ‌کس نمی‌تواند بدون رضایت دیگران، تصرف انحصاری یا دخل و تصرف فیزیکی در بخش خاصی از ملک داشته باشد. املاک مشاع معمولاً در اراضی، باغ‌ها، ساختمان‌های چند طبقه، آپارتمان‌های بدون افراز یا املاک موروثی رایج است. در ملک مشاع، هر یک از شرکا می‌تواند برای تقسیم ملک (افراز)، فروش سهم یا طرح دعاوی حقوقی مانند رفع مزاحمت یا خلع ید اقدام کند، اما استفاده انفرادی یا تغییرات اساسی بدون رضایت سایر شرکا ممنوع است.
امروزه در بسیاری از معاملات ملکی و مالکیت‌ها با اصطلاح «ملک مشاع» برخورد می‌کنیم. این نوع از مالکیت، یکی از پیچیده‌ترین اشکال حقوقی در حوزه املاک است که می‌تواند منجر به اختلافات، محدودیت‌ها و چالش‌های جدی بین مالکان گردد. شناخت دقیق مفهوم ملک مشاع، قوانین مربوط به آن و راهکارهای قانونی برای حل و فصل اختلافات، برای هر فردی که با خرید، فروش یا استفاده از ملک سر و کار دارد، ضروری است.
در این مقاله جامع، به بررسی کامل ملک مشاع، قوانین مربوطه، تفاوت آن با ملک مفروز، معایب و مزایای این نوع مالکیت و راه‌های رفع اختلاف بین شرکا می‌پردازیم.
نقش وکیل در دعاوی ملک مشاع
دعاوی مربوط به ملک مشاع از جمله پیچیده‌ترین و تخصصی‌ترین موضوعات حقوقی در حوزه املاک محسوب می‌شود که بدون داشتن دانش حقوقی و آگاهی از قوانین، افراد معمولاً در این پرونده‌ها دچار سردرگمی می‌شوند. در چنین شرایطی، بهره‌گیری از خدمات بهترین وکیل ملکی در کرج می‌تواند مسیر حل‌وفصل این اختلافات را تسهیل کند.
یکی از مهم‌ترین نقش‌های وکیل در دعاوی ملک مشاع، بررسی دقیق اسناد مالکیت، تعیین سهم شرکا و ارزیابی وضعیت قانونی ملک است. بسیاری از پرونده‌های ملکی به دلیل ابهام در اسناد یا عدم آگاهی مالکان از حقوق قانونی خود، با مشکل مواجه می‌شود. وکیل متخصص می‌تواند با استناد به قوانین ثبت، قانون مدنی و مقررات مربوط به املاک مشاع، بهترین راهکار را پیشنهاد دهد.
بنابراین توصیه می‌شود در مواجهه با اختلافات مربوط به ملک مشاع، حتماً از خدمات مشاوره و وکالت تخصصی از طریق سایت وکیل سارا آژیده استفاده نمایید تا با کمترین هزینه و در سریع‌ترین زمان، حقوق قانونی خود را استیفا کنید.
ملک مشاع چیست؟
ملک مشاع به نوعی از مالکیت گفته می‌شود که در آن چند نفر به‌طور مشترک مالک یک ملک یا مال غیرمنقول هستند، بدون اینکه قسمت مشخص و فیزیکی هر یک از مالکان تعیین شده باشد. به بیان ساده‌تر، در ملک مشاع تمام مالکان در جزء جزء ملک، سهم دارند اما این سهم به‌طور مشخص روی نقشه یا در ملک تفکیک نشده است.
املاک مشاع معمولاً در مواردی ایجاد می‌شوند که چند نفر یک ملک را به ارث می‌برند، یا شرکایی با هم زمینی را خریداری می‌کنند. همچنین در آپارتمان‌ها نیز بخش‌هایی مثل راه‌پله، آسانسور، حیاط و پشت‌بام، مشاع محسوب می‌شوند و همه مالکان واحدها در آن بخش‌ها سهم دارند.
یکی از نکات مهم درباره ملک مشاع این است که هیچ‌یک از مالکان نمی‌تواند بدون رضایت سایر شرکا، به‌طور مستقل در ملک تصرف کند یا از بخش مشخصی بهره‌برداری اختصاصی داشته باشد. در این نوع مالکیت، همه چیز حالت اشتراکی دارد مگر اینکه طی فرآیند قانونی، مثل افراز، سهم هر فرد مشخص شود.
تفاوت ملک مشاع و ملک مفروز
ملک مشاع و ملک مفروز دو نوع متفاوت از مالکیت در حوزه املاک هستند که شناخت تفاوت آن‌ها برای خریداران و مالکان بسیار مهم است.
ملک مشاع به ملکی گفته می‌شود که چند نفر در آن شریک هستند، اما حدود و مرز فیزیکی سهم هر شریک مشخص نشده است. در این حالت، تمام مالکان در جزء جزء ملک سهیم هستند، بدون اینکه بدانند دقیقاً کدام بخش از ملک متعلق به آن‌هاست. برای مثال، اگر سه نفر مالک یک زمین یا ساختمان به‌صورت مشاع باشند، هیچ‌کدام نمی‌توانند بدون رضایت بقیه، تصرف مستقل در ملک داشته باشند.
در مقابل، ملک مفروز به ملکی گفته می‌شود که از حالت مشاع خارج شده و سهم هر شریک به‌طور دقیق و فیزیکی مشخص شده است. این اتفاق معمولاً پس از انجام فرآیند قانونی به نام «افراز» رخ می‌دهد. پس از افراز، مرز و حدود هر قسمت تعیین می‌شود و مالکان می‌توانند به‌طور مستقل در سهم خود تصرف کنند، بفروشند یا اجاره دهند.
به زبان ساده، ملک مشاع مالکیت مشترک و غیرقابل تفکیک فیزیکی است، اما ملک مفروز سهم‌بندی مشخص و جداشده بین مالکان است.
نحوه تصرف در ملک مشاع
تصرف در ملک مشاع تابع قوانین خاصی است و هر یک از شرکا تنها حق دارند به میزان سهم خود در کل ملک مالکیت داشته باشند، اما نمی‌توانند به‌طور مستقل و بدون رضایت سایر شرکا در بخش مشخصی از ملک تصرف اختصاصی انجام دهند.
در ملک مشاع، همه مالکان به نسبت سهم خود در جزء جزء ملک سهیم هستند. بنابراین اگر فردی بخواهد بخشی از ملک را جدا کرده و صرفاً خودش از آن استفاده کند، باید رضایت کتبی و رسمی سایر مالکان را جلب کند.
تصرف مستقل در ملک مشاع بدون اجازه دیگران، از نظر قانونی نوعی «تصرف عدوانی» محسوب می‌شود و سایر مالکان می‌توانند با مراجعه به مراجع قضایی، درخواست رفع تصرف یا جلوگیری از این اقدام را مطرح کنند.
فروش ملک مشاع
فروش ملک مشاع یکی از موضوعات مهم و پرچالش در معاملات ملکی است که باید با دقت و آگاهی کامل انجام شود. در حالت کلی، هر یک از شرکای یک ملک مشاع حق دارند سهم خود را به فرد دیگری بفروشند، اما باید توجه داشت که این فروش صرفاً شامل سهم مشاعی است و تا زمانی که ملک افراز یا تفکیک نشده باشد، خریدار به‌عنوان شریک جدید وارد ملک می‌شود و همچنان ملک حالت مشاع خود را حفظ می‌کند.
برای فروش سهم مشاع نیازی به رضایت سایر شرکا نیست، اما در عمل ممکن است به دلیل مشکلات و محدودیت‌های موجود، خریداران تمایل چندانی به خرید سهم مشاع نداشته باشند؛ زیرا استفاده مستقل از ملک مشاع بدون رضایت همه شرکا امکان‌پذیر نیست و خریدار نیز همان محدودیت‌های شریک قبلی را خواهد داشت.
اگر همه شرکا برای فروش کلی ملک توافق داشته باشند، می‌توان ملک را به‌صورت کامل فروخت که این روش ساده‌ترین و بهترین حالت فروش ملک مشاع است.
تقسیم یا افراز مال مشاع
تقسیم مال مشاع به معنای مشخص کردن سهم هر یک از شرکا از ملکی است که مالکیت آن به‌صورت مشترک و بدون تعیین حدود دقیق بین چند نفر تقسیم شده است. در حالت عادی، در مال مشاع همه مالکان به نسبت سهم خود در کل ملک شریک هستند و هیچ‌کس بخش اختصاصی و تفکیک‌شده‌ای ندارد.
برای پایان دادن به وضعیت مشاع و امکان استفاده مستقل هر شریک از سهم خود، باید اقدام به تقسیم یا اصطلاحاً افراز ملک مشاع کرد. این کار به دو صورت انجام می‌شود:
۱. تقسیم توافقی:
اگر همه شرکا با یکدیگر توافق داشته باشند، می‌توانند سهم هر نفر را مشخص کنند و با مراجعه به اداره ثبت یا دفترخانه اسناد رسمی، تقسیم ملک را ثبت کنند. این روش سریع‌ترین و کم‌هزینه‌ترین شیوه تقسیم مال مشاع است.
۲. تقسیم قضایی (افراز از طریق دادگاه):
اگر بین شرکا اختلاف وجود داشته باشد یا برخی با تقسیم موافق نباشند، هر یک از مالکان می‌توانند از طریق دادگاه یا اداره ثبت (در مواردی که ملک دارای سند رسمی است) درخواست افراز بدهند. پس از بررسی، در صورت امکان، ملک بین شرکا تقسیم می‌شود.
در صورتی که ملک قابلیت تقسیم نداشته باشد (مثلاً یک خانه کوچک یا زمین غیرقابل تفکیک)، دادگاه دستور فروش ملک را صادر می‌کند و پس از فروش، مبلغ حاصل بین مالکان به نسبت سهم‌شان تقسیم می‌شود.
شرایط افراز ملک مشاع:
- ملک باید قابلیت تقسیم و افراز داشته باشد
- افراز از طریق اداره ثبت یا دادگاه انجام می‌شود
- در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد، می‌توان تقاضای فروش از طریق دادگاه کرد و وجه فروش بین شرکا تقسیم می‌شود
تفاوت افراز و تفکیک:
- تفکیک معمولاً بین مالک یک‌نفره و با رضایت انجام می‌شود
- افراز برای املاک مشاعی است و گاه بدون رضایت همه شرکا و با حکم دادگاه انجام می‌شود
مشکلات رایج در املاک مشاع
مالکیت مشاع می‌تواند منشأ بسیاری از اختلافات و مشکلات حقوقی بین شرکا باشد. رایج‌ترین مشکلات عبارت‌اند از:
- اختلاف بر سر نحوه استفاده از ملک
- ممانعت برخی شرکا از تصرف دیگران
- عدم امکان فروش یا اجاره بخش مشخصی از ملک
- دشواری در تصمیم‌گیری جمعی
- مشکلات در ساخت‌وساز یا بازسازی
- مقاومت برخی مالکان در برابر افراز یا فروش
این مشکلات سبب می‌شود بسیاری از افراد تمایلی به خرید ملک مشاع نداشته باشند، مگر آنکه شرایط تقسیم یا توافقی روشن وجود داشته باشد.
راهکارهای قانونی حل اختلاف در ملک مشاع
در مواجهه با اختلافات ملکی در املاک مشاع، می‌توان از راهکارهای قانونی زیر استفاده کرد:
- تقاضای افراز از اداره ثبت یا دادگاه
در صورتی که ملک قابل افراز باشد، هر شریک می‌تواند درخواست افراز دهد و سهم خود را مشخص کند. - درخواست فروش ملک مشاع غیرقابل افراز
چنانچه ملک قابل تقسیم نباشد، با مراجعه به دادگاه می‌توان تقاضای فروش ملک را مطرح کرد. دادگاه پس از رسیدگی، دستور فروش صادر می‌کند و مبلغ فروش بین شرکا تقسیم می‌شود. - طرح دعاوی رفع تصرف عدوانی یا مزاحمت
اگر شریکی بدون اجازه سایر مالکان، تصرف یا ممانعت ایجاد کند، می‌توان دعوای تصرف عدوانی یا مزاحمت اقامه کرد. - انعقاد توافق‌نامه بین شرکا
در صورت توافق همه مالکان، می‌توان قرارداد استفاده اختصاصی، فروش، اجاره یا تقسیم ملک را تنظیم کرد.
جمع‌بندی نهایی
ملک مشاع یکی از متداول‌ترین انواع مالکیت در ایران است که اگرچه می‌تواند فرصت‌هایی برای سرمایه‌گذاری گروهی ایجاد کند، اما در صورت نبود توافق بین شرکا، مشکلات و اختلافات متعددی به همراه دارد. آشنایی کامل با قوانین ملک مشاع، انجام اقدامات حقوقی صحیح و بهره‌گیری از مشاوره وکلای متخصص، بهترین راه برای پیشگیری و رفع چالش‌های این نوع مالکیت است.
