قدرالسهم چیست و چگونه محاسبه می شود؟
قدرالسهم چیست؟ همه افرادی که در صنعت ساخت و ساز و خرید و فروش ملک در حال فعالیت هستند بدون تردید بارها اصطلاح قدرالسهم را شنیده اند. قدرالسهم در واقع به میزان سهم واحدهای یک ساختمان و نحوه قیمت گذاری واحدها اشاره دارد. در ادامه این مطلب از وب سایت دادخواه وکالت قصد داریم به بررسی دقیق قدرالسهم و نحوه محاسبه آن بپردازیم، امیدواریم از مطالعه این مطلب نهایت بهره را ببرید و اطلاعات لازم را در این زمینه بدست آورید.
قدرالسهم چیست+ نحوه محاسبه آن
حق السهم به سهم هر واحد آپارتمان مسکونی یا تجاری از زمینی که ساختمان روی آن احداث می گردد، گفته می شود. روش های مختلفی برای تعیین حق السهم وجود دارد که به کمک این روش ها می توان میزان حق السهم یک واحد را مشخص کرد. شایان ذکر است هر چقدر قدر السهم بیشتر باشد بدون تردید ارزش ملک تجاری نیز بیشتر خواهد بود. ارزش تعیین حق السهم در موارد زیر از اهمیت زیادی برخوردار می باشد:
- انحصار وراثت
- خرید املاک کلنگی
- خرید واحدهای آپارتمانی با هدف ایجاد سرمایه گذاری
- تخریب مجتمع آپارتمانی قدیمی برای انجام بازسازی و…
روش های محاسبه قدرالسهم چیست؟
اگر در یک مجتمع یا برج بلند کلیه واحدها دارای متراژ برابری باشند، مساحت زمین باید به صورت مساوی بین هر یک از واحدها تقسیم گردد، در نتیجه می توان گفت میزان قدرالسهم همه واحدها با یکدیگر مساوی خواهد بود. در صورتی که متراژ واحدها متفاوت باشد بدون تردید میزان سهمی که هر کدام از واحدها از زمین می برند نیز متفاوت است.
ممکن این سوال به ذهن شما خطور کند که فرمول قدرالسهم چیست؟ در پاسخ به سوال مذکور باید بگوییم که برای تعیین حق السهم از فرمول های زیر استفاده می شود:
فرمول شماره 1:
برای تعیین قدرالسهم واحدهای آپارتمانی با متراژ یکسان از فرمول زیر استفاده می شود:
متراژ کل ساختمان / تعداد کل واحدهای آپارتمانی = قدر السهم هر واحد بر حسب متر
برای درک بهتر فرمول به این مثال توجه داشته باشید، فرض کنید که یک مجتمع آپارتمانی دارای زمینی به مساحت 400 متر مربع باشد و 5 واحد تجاری یا مسکونی نیز داشته باشد که در این صورت میزان حق السهم هر یک از واحد ها 80 متر =400/5 خواهد بود.
فرمول شماره دو:
برای تعیین قدرالسهم واحدهای آپارتمانی با متراژ غیر مشابه از فرمول زیر استفاده می شود:
( متراژ واحد مربوطه * متراژ کل ساختمان ) / جمع مساحت کل واحدهای مسکونی = قدرالسهم هر واحد بر حسب متر
برای درک بهتر است فرمول به این مثال توجه داشته باشید، فرض کند که یک مجتمع آپارتمانی دارای زمینی به مساحت 1200 مترمربع باشد و 4 واحد 100 متری و دو واحد 200 متری نیز داشته باشد، در این صورت میزان حق السهم هر یک از واحدهای 100 متری برابر است با:
(1200 * 100) / ( 200*2 ) + ( 100*4) = 75 متر
بررسی قدرالسهم ملک بر اساس سن ساختمان
در زمان خرید ساختمان به سن ساختمان توجه داشته باشید، بدون تردید یک ملک 5 ساله با یک ملک 20 ساله از نظر سن ساخت، میزان بهره برداری و… دارای ارزش متفاوتی است. در اغلب موارد ارزش یک ملک با توجه به معیارهای موجود در بازار مسکن تعیین می گردد، در صورتی که سن ملک بالا باشد بدون تردید میزان قدرالسهم می تواند تعیین کننده ارزش مادی ملک باشد. در نتیجه خریداران باید در زمان خرید ملک به سن آن توجه داشته باشند زیرا حق السهم املاک قدیمی به دلیل تخریب و نوسازی آن ها اهمیت زیادی پیدا می کند که این موضوع روی قیمت ملک قدیمی نیز تاثیرگذار است، به همین دلیل بیشتر مشاوران و کارشناسان بازار مسکن به سرمایه گذاران این توصیه را می دهند که روی املاک قدیمی که دارای حق السهم بالاتری هستند سرمایه گذاری نمایند.
قدرالسهم ملک کلنگی چقدر است؟
سرمایه گذاران در زمان خرید ملک کلنگی با توجه به ارزش زمین، هزینه خرید آن را پرداخت می کنند زیرا ساختمان به دلیل کلنگی و فرسوده بودن ارزش بالایی ندارد. اگر ساختمان کلنگی فقط یک مالک داشته باشد موضوع قدرالسهم اهمیت نخواهد داشت، در صورتی که ملک کلنگی دارای چندین مالک باشد تعیین قدرالسهم از اهمیت زیادی برخوردار خواهد بود. کارشناسان برای محاسبه میزان حق السهم ملک کلنگی چند واحدی از فرمول هایی که در این مطلب ذکر شد استفاده می کنند.
شایان ذکر است اگر در سند ملک به انباری یا پارکینگ اشاره شده باشد، هر کدام از این موارد در محاسبه حق السهم لحاظ خواهند شد، بنابراین در زمان خرید ملک باید به وجود پارکینگ و انباری دقت داشته باشید زیرا هر یک از این موارد باعث افزایش حق السهم می شوند. به این نکته نیز توجه داشته باشید که قیمت پارکینگ یا انباری حدود 3 تا 8 درصد قیمت واحد مسکونی می باشد، بنابراین اگر ارزش آپارتمان حدود یک میلیارد تومان باشد، قیمت انباری و پارکنیگ آن حدود 80 میلیون تومان خواهد بود.
حق السهم واحدهای تجاری چیست؟
در گواهی پایان کار املاک مسکونی یا تجاری میزان حق السهم آن باید توسط شهرداری تعیین می شود، در برخی از موارد نیز بعد از تعیین قدرالسهم، سند جداگانه ای برای آن تنظیم می گردد. نکته مهمی که باید به آن در زمان خرید ملک تجاری توجه شود این است که قدرالسهم واحد تجاری باید در سند مالکیت درج گردد. در سند تجاری باید بیان شود که :” این واحد تجاری به همراه سهم العرصه و مشاعات به خریدار تعلق دارد”.
کلام آخر
هر چقدر میزان قدرالسهم یک واحد تجاری یا مسکونی بیشتر باشد بدون تردید قیمت ملک نیز بیشتر خواهد بود. امروزه موضوع بیشتر دعاوی ملکی مربوط به تعیین میزان قدرالسهم می باشد، به همین دلیل بهتر است در زمان ساخت و ساز یا تقسیم ملک از یک مشاور حقوقی املاک یا کارشناس کمک گرفته شود تا احتمال بروز هرگونه مشکل در زمینه حق السهم کاهش پیدا کند، علاوه بر این در زمان عقد هرگونه توافقنامه جهت تخریب یک ساخت و ساز باید به قدرالسهم ملک توجه شود تا این مسئله در آینده باعث ایجاد اختلاف بین مالکین نشود.
در این مطلب با مفهوم قدرالسهم چیست، آشنا شدید که امیدواریم با مطالعه این مطلب توانسته باشید اطلاعات لازم را در این زمینه بدست آورده باشید. شایان ذکر است، با کسب اطلاعات بیشتر در مورد حق السهم چیست، افراز چیست و سایر اصطلاحات حقوقی ملکی می توانید در زمان خرید املاک تصمیم گیری بهتری داشته باشید.
