مبایعه نامه چیست و نکات نگارش آن ⚖️【آپدیت آخر】
هنگام خرید ملک یا خودرو در ابتدا مبایعه نامه تنظیم می شود. این قرارداد به بیع نامه نیز شهرت دارد و در خرید و فروش اموال کاربرد زیادی دارد. برای نگارش آن باید نکات متعددی را مد نظر قرار داد تا قرارداد از نظر حقوقی معتبر باشد. بیع نامه دارای ارزش قانونی است و در خصوص خرید و فروش ملک، خودرو و زمین کاربرد دارد. در این رابطه می توانید با بهترین وکیل ساری مشورت کنید.
مبایعه نامه چیست؟
همانطور که می دانید قوانین حقوقی در ایران با توجه به اصول فقهی نگارش شده اند. مبایعه نامه در قوانین مدنی و فقهی به قراردادی گفته می شود که در آن بیع (معامله برای مبادله مال در ازای مال دیگر مانند پول) انجام شده باشد. مبایعه نامه در حد یک سند عادی ارزش قانونی دارد و طرفین معامله نمی توانند نسبت به فسخ یک طرفه آن اقدام کنند.
ریشه مبایعه کلمه بیع است که در عربی به معنای معامله ای مانند خرید و فروش مال است. بر همین اساس یک طرف معامله مال خود را می فروشد و طرف دیگر در ازای پرداخت پول یا وجه نقد، مال را خریداری می کند. بدیهی است که دو طرف در هنگام بستن این قرارداد دارای تعهداتی هستند. برای خرید و فروش ملک، این قرارداد توسط دفتر املاک و با دریافت کد رهگیری ثبت می شود و با قول نامه متفاوت است و ارزش قانونی بیشتری دارد.
نکات نگارش مبایعه نامه
هنگامی که مالی خرید و فروش می شود در همان ابتدا امکان انتقال سند وجود ندارد. به همین دلیل بین طرفین مبایعه نامه ای به عنوان سند عادی در دفتر املاک با کد رهگیری تنظیم می شود. این قرارداد از قول نامه اعتبار بیشتری دارد. برای نوشتن آن باید به شرایط و مفادی دقت کرد که عبارتند از:
- ذکر مشخصات فروشنده و خریدار در مبایعه نامه
- شرح جزئیات مال مورد معامله
- ذکر موضوع معامله مانند ملک، خودرو، زمین و …
- درج قیمت توافق شده بین طرفین
- ذکر شرایط به منظور انتقال مدارک و تنظیم سند رسمی
- درج شرایط تسلیم و تحویل مال
- درج شرایط اجرای قرارداد بیع
- شرح شرایط ضمن عقد بیع نامه
- نگارش تعهدات مربوط به طرفین معامله
- در نظر گرفتن وجه التزام برای مواردی که طرفین پایبند به قوانین نباشند.
- درج امضای طرفین و شهود
همچنین باید در نوشتن قرارداد بیع نامه به مواردی مانند درستی اطلاعات هویتی طرفین معامله، ثبت اطلاعات در سه نسخه یکسان، شرح علت خط خوردگی در قسمت توضیحات، عدم وجود مغایرت بین نسخه دست نویس و چاپی، دریافت رسید بابت مدارک از مشاور املاک و ارائه مدارکی مانند گواهی انحصار ورثه در صورت ورثه ای بودن ملک نیز دقت کرد.
فرق مبایعه نامه و قولنامه چیست؟
از نظر عامه شاید تفاوتی بین قول نامه و مبایعه نامه نباشد! اما باید گفت که این دو دارای ارزش قانونی متفاوتی هستند و به همین دلیل باید فرق آنها را بدانیم. می توان گفت که برای تنظیم قول نامه نیازی به فراهم شدن شرایط خاصی نیست. طرفین با ثبت قول نامه صرفا قول و قراری را ثبت می کنند. با این تعریف می توان گفت که قول نامه صرف یک پیش قرارداد است.
برای تنظیم مبایعه نامه باید مدارک مختلفی فراهم باشد؛ چراکه این سند عادی زمانی تنظیم می شود که امکان انتقال سند بین طرفین نیست و از این طریق می توان به صورت رسمی این انتقال را انجام داد. برای تنظیم آن نیز باید از طریق مراجعه به دفتر مشاور املاک اقدام شود. همچنین داشتن کد رهگیری در عقد این قرارداد الزامی است.
بعد از ثبت قول نامه ممکن است تا سال ها انتقال مال صورت نگیرد! در حالی که بعد از ثبت بیع نامه بلافاصله باید انتقال مالکیت انجام شود. با توجه به این موارد می توان گفت که بیع نامه رسمیت بیشتری نسبت به قول نامه دارد و از نظر قانونی ارزشمند تر است. به منظور ثبت آن نیز باید استعلام سند صورت بگیرد که همین مورد می تواند از فروش ملک به چندین نفر جلوگیری کند.
ارزش قانونی مبایعه نامه چقدر است؟
مبایعه نامه ممکن است به صورت دستنویس یا بنگاهی باشد. در هر صورت ارزش قانونی آن یکسان در نظر گرفته می شود. معتبر بودن این سند عادی بر اساس درستی قرارداد در زمان تنظیم آن مشخص می شود. حتی اگر بیع نامه کد رهگیری نداشته باشد، از ارزش ان کم نخواهد شد. افراد می توانند به استناد این سند حق مالکیت خود را ثابت کنند.
اعتبار مبایعه نامه در دادگاه
همانطور که گفته شد اعتبار مبایعه نامه بر اساس درستی اطلاعات در زمان ثبت آن تعیین می شود. با این وجود هر گونه مبایعه نامه خرید و فروش مال بین دو طرف در دادگاه قابل بررسی می باشد؛ حتی اگر دستنویس باشد یا کد رهگیری نداشته باشد. می توان گفت که در این خصوص مشورت با وکیل حقوقی می تواند کارساز باشد. اعتبار مبایعه نامه در دادگاه بر اساس نوع سند و نحوه تنظیم آن مشخص می شود.
قانون جدید بیع نامه
در خصوص اعتبار مبایعه نامه یک قانون جدید توسط مجلس و شورای نگهبان ارائه شده است. بر این اساس قانون افراد را ملزم به ثبت رسمی اسناد عادی در دفترخانه کرده است. با توجه به این موضوع مبایعه نامه دیگر اعتبار چندانی به تنهایی نخواهد داشت. این امر برای جلوگیری از تخلفات و کلاهبرداری ملکی انجام شده است. همانطور که می دانید در گذشته ممکن است بود یک ملک به چندین نفر با مبایعه نامه های بدون کد رهگیری فروخته شود!
کلام آخر
بیع نامه یا مبایعه نامه به عنوان یک سند عادی زمانی تنظیم می شود که در همان لحظه امکان انتقال سند رسمی بین طرفین وجود ندارد. این قرارداد باید توسط دفتر مشاور املاک و با دریافت کد رهگیری ثبت شود. در حال حاضر با توجه به قوانین جدید دیگر بیع نامه به تنهایی ارزش و اعتبار قانونی ندارد. این قرارداد با قول نامه متفاوت است و نسبت به آن اعتبار بیشتری دارد.
بهتر است قبل از ثبت مبایعه نامه برای خرید و فروش ملک، زمین و خودرو، با وکیل حقوقی در این رابطه مشورت شود. بدیهی است که وکلا می توانند مشاوره بهتری در این رابطه به افراد بدهند.
